2013年2月25日月曜日

家造り建設業とは何か?

住宅生産性研究会(HICPM)のメルマガより抜粋しました。
住宅産業再生には,この考え方が必要だと思います。

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全国を大数観察すると、統計的に見ると工務店がハウスメーカーにそのシェアーを奪われています。
元気な工務店がいる反面、廃業に追い詰められている工務店の話を聞きます。

工務店の中にはハウスメーカーで営業管理者をしていた人が、ハウスメーカーの営業と同じ業務をすることが工務店経営だと思っている人が沢山います。住宅の広告、宣伝、販売は、本来の工務店の中心となる経営業務ではありません。

ハウスメーカーは政府が言っているとおり建設サービス業です。しかし、ホームビルダーは製造業です。昔の日本の工務店も製造業者です。ホームビルダーや工務店は営業をしなくても経営ができる建設業でなければなりません。

「顧客の70%以上を紹介客で得られないホームビルダーは、信頼できるホームビルダーではない」と米国では言われています。

HICPMでは今年も住宅建設業経営(CM)の研修を月例セミナーとして、毎月、第2週木曜日に実施します。年間の取り組みは、ビルダーズマガジンと同時にお送りします。


3月は、ご案内が、BM送付時期では、時間的に間に合わないので、ご案内することにしました。

「3月セミナー」の概要


セミナーのテーマ:米国のホ-ムビルダー経営に学ぶ工務店経営合理化

(1)    米国のホームビルダー経営とCM(コンストラクションマネジメント)
(2)    資産価値の上昇し続けている住宅のデザインとホームプランシステム


テキスト:「米国に学ぶコンストラクションマネジメント」 


日 時:平成25年3月14日(木曜日)
                午後13:30-15:15-セミナーテーマ(1) 
                午後15:15-17:00-セミナーテーマ(2)
場 所:NPO法人住宅生産生研究会 会議室
    (最寄り駅:地下鉄九段下、JR飯田橋、水道橋)
 東京都千代田区飯田橋2-13-3仁籐ビル2階
参加費:HIOCPM会員¥3,000円、非会員¥5,000円
              (いずれも基本資料代を含む)
セミナー参考書籍:CM関係書籍とデザイン書籍(任意購入:特別割引価格)




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世界の住宅産業の取組み目標

 住宅生産性研究会(HICPM)のメルマガ第495号より抜粋しました。
 この中に解説されているタウンハウスを普及させるべきと考えています。

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 HICPMは、英国、米国、ドイツ、カナダの住宅産業をその後も調査研究する中で、いずれの国でも「国民にとって、住宅資産形成を確実にできること」が、国民にとってはもとより、国家の政治の安定の上でも重要であり、そのための施策が講じられてきたこと、を確認することができました。それは次の二つの内容です。


(1)    住宅を国民の家計支出の範囲で(年収の3倍以下)で住宅を供給する。
(2)    住宅地の経営管理によりセキュリテイを高め、生活を危険から脅かされなくする。

住宅購入者のアフォーダビリテイ(購入可能性)を拡大する住宅

 前者(1)は、住宅地経営としてダブルインカムを実現するとともに、住宅地で生活する人の能力が相互に尊重され活かされることで、相乗効果を発揮し、ローカルマネーの考え方と同様の考え方で、住宅地の中での貨幣の流通を高めることで生活を豊かにすることです。
 特に世界の工業先進国では共通して地価が住宅価格を高値硬直させていることが問題にされてきました。その解決策として地価自体を住宅の取引価格に反映させないリースホールドの方法と、地価を高密度開発によって、その影響を引き下がる方法とが実施されてきました。
 戸建て住宅でそれを実現する方法として、米国では「独立住宅地の環境を共同住宅の価格で実現する」タウンハウスは、高い耐震・耐火、遮音性能をもち、米国政府のモーゲージ(註1)に対しFHA(註2)の債務保証を受け、約半世紀の歴史を持っております。
 米国の住宅バブル経済崩壊後、そのタウンハウスの米国住宅市場での支持は再認識されています。


 さらに、一番家計支出に左右されやすい「食」を住宅地経営に取り入れ、居住者の生活の安定を図ることです。この考え方は国際的にはアグリカルチュラルアーバニズム(農業を活かした”まちづくり”)として、2002年からオランダから世界に広がっています。

住宅のセキュリティの増進とニューアーバニズム

 後者(2)は、直接的には住宅地ごとに「ハードなルール」(マスタープランとアーキテクチュラルガイドライン)と「ソフトなルール」(民亊契約を基本とした生活ルール)とを決め、それを住宅地経営管理協会(HOA)の下で一元的に管理することで実現するもの(三種の神器という)で、1980年台米国でTND(註3)として始められました。

 今では米国の住宅政策に取り入れられ「ニューアーバニズム」の考え方及び技法として確立しています。

註1:モーゲージ:モーゲージローンのこと:モーゲージ・ローン不動産担保にした融資のことで、単にモーゲージともいいます。モーゲージとはローンの支払いを保証するために不動産に対して抵当権を設定することを取り決めた文書のことです。

不動産担保融資は日本でも広く行われていますが、モーゲージ・ローンといえば、米国の住宅ローンを指すのが一般的です。米国のモーゲージ・ローンにおける住宅ローンの比重は大きく、残高でみて80%近くを占めています。
モーゲージローンは,ノンリコースローンです。住宅と土地に担保設定されるだけで,保証人も生命保険への加入も要求されません。支払不能になった時は担保を金融機関に明け渡せば良いのです。

註2:FHA:Federal Housing Administration(アメリカ合衆国の政府機関連邦住宅局)の略称。

註3:TODのベースとなっている都市の単位は、人びとの日常生活圏としての自治団体としてのコミュニティでなければならない。TODは,そのコミュニティを経済成長を推進する都市から、人々の豊かな生活を享受する都市へ転換するために、1980年代から日本以外の経済先進国で取り組まれた。
米国では、TND(トラデイショナル・ネイバーフッド・デベロップメント)、又は、ニュー・アーバニズムと呼ばれている。英国ではアーバン・ビレッジとも呼ばれているヒューマン・スケールの空間を人間の絆で繋ぐ生活を実現しようとする町づくりである。


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2013年2月21日木曜日

猪瀬都知事,初都議会演説

 これは,猪瀬事務所が発信している2/21日発メルマガ「日本国の研究」のコピーです。すばらしいのでここに掲載致しました。文章は冒頭部分しかありませんが,続きは文中にある動画をご覧下さい。


「日本国の研究」ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

 平成25年2月20日水曜日午後1時から東京都議会第一回定例会が開会し、猪瀬直
樹が都知事就任後はじめての施政方針表明の演説をしました。

 なぜ猪瀬が東京都知事をやるのか。1時間20分間に及ぶ演説は作家としての
テーマ「日本の近代」と関わります。「戦前は天皇主権、戦後は国民主権」で
はなく「戦前も戦後も官僚主権」との歴史意識を明らかにしてきた作家らしく、
「歴史の軸を心に構えて、官僚主権に埋もれた力を見つけ出しそれを伸ばすこ
とこそが日本を沈没から救うという思想で、首都の舵取りを担う」と述べた上
で、「今年をあらたな時代の始まりの年にする」と表明しました。

 本日のメルマガはこの施政方針演説の冒頭部分をお送りします。演説は都議
会ホームページで録画映像をご覧いただけます。

 http://www.gikai.metro.tokyo.jp/live/ 

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「猪瀬都知事、就任後初の施政方針演説 都議会本会議」

【はじめに】
 東京都知事に就任してから、2か月余りが過ぎました。この間、東京と日本
が直面している様々な問題について、予算の査定や各局からの報告の場で職員
とも中身の濃い議論を重ねてまいりました。「日本の沈没を防ぐのは東京にし
かできない」ということを改めて強く確信し、いま、その重責に身が引き締ま
る思いであります。

 選挙を通じ、さらには就任後も様々な機会を通じて強く感じてきたのは、都
民の皆様の思い、単に「現状を変えて欲しい」というだけでなく「改革のスピ
ードを加速させて欲しい」という願いであります。私は、その期待に応えるべ
く、「事実に基づいて決断し、何としてもやり遂げる」という「意志の情熱」
で改革を断行し、東京からこの国の将来を切り拓いていく覚悟であります。

 申し上げるまでもなく、都政は、執行機関である知事と議決機関である議会
の二元代表制であります。私は、都議会の皆様の意見に真摯に耳を傾け、建設
的な議論を交わしてまいります。そのことが、東京をさらに高いレベルへと引
き上げることになると確信しております。

 本定例会は、私にとっては、知事として臨む初めての都議会であります。個
別の政策展開を述べる前に、まずは、私の都政運営に対する基本方針について
申し述べたいと思います。


【日本の近代】

 いまの日本が置かれている状況、その中で東京が何を為すべきかを正しく認
識するためには、まず、日本の近代からの歴史、その中で東京がいかに発展し
てきたのかということを理解する必要があります。

 150年前、明治維新を経て、我が国は近代国家への道を歩み始めました。
ヨーロッパ植民地主義の弱肉強食の論理がアジアを席巻する中で、伊藤博文が
憲法制定のためにヨーロッパに渡りました。そこで、ウィーン大学のシュタイ
ン博士から助言を得て、当時の我が国の成熟度を勘案し、議会の権限を絞り、
中央官僚による国家統制を軸にした大日本帝国憲法をつくりあげました。そし
て、議会制民主主義を段々と根付かせながら富国強兵を進め、日清戦争、日露
戦争に勝利し、不平等条約を改正して、欧米列強と対等な近代国家をつくりあ
げたのです。

 近代国家へのキャッチアップという目標を一応達成した日本は、目標を見失
いながらも、国民国家としての道を歩み始めました。大正デモクラシーの時代
です。東京には地方から人が集まり、田んぼの中を通っていた山手線に私鉄が
接続することで、ターミナルステーションができ、デパートができました。そ
して、沿線にたくさんの住宅が生まれ、人口を吸収して、私鉄が不動産業のビ
ジネスモデルをつくりあげたのです。沿線の農地が住宅に変わったとき、サラ
リーマンという職業と、通勤というライフスタイルが生まれ、「大衆」という
ものが生まれました。東京は郊外へと膨張・発展を遂げて、人々は大正のモダ
ニズムを謳歌したのです。

 しかし、我が国は国民国家に生まれ変わることはできませんでした。政党が
官僚機構を制御するという、近代の政党政治を確立しようとした総理大臣・原
敬が暗殺されたのです。さらに我が国は、ヨーロッパ諸国とは違って、第一次
世界大戦という人類最初の総力戦、殲滅戦を実質的に経験することもありませ
んでした。

 この2つの「近代日本の挫折」が重なり合う中で、原敬の暗殺以降は短命内
閣が続き、決められない無責任体制の政治は、軍部と官僚をコントロールでき
ないまま、300万人もの国民が犠牲になった第二次世界大戦へと突入してい
きました。官僚主権を抜け出せないまま、日本は近代の終焉を迎えたのです。

 戦後は、ソニーやホンダという企業も生まれ、新しい創業者の時代となりま
した。高度経済成長、1964年の東京オリンピックを経験し、再びの「坂の上の
雲」を目指してバブルまで走ってきました。しかし、バブル崩壊後の「失われ
た20年」の間、小泉政権の5年5か月を除いて、首相は平均1年で交代し、我
が国は迷路に入りこんでいきました。

「戦後日本の挫折」です。政治の混迷は、戦前の原内閣以降と酷似した現象で
あり、こうした状況では、政治が官僚をコントロールできようはずもありませ
ん。戦前は天皇主権、戦後は国民主権というのが教科書の歴史ですが、その実
は、戦前も戦後も一貫して官僚主権であります。さらに東日本大震災という大
災害にも見舞われたこの国は、大海原の中で羅針盤を失ったまま漂っているの
です。

【私が知事として目指すもの】

 私は、こうした歴史の軸を心に構えて、「官僚主権に埋もれた力を見つけ出
し、それを伸ばすことこそが日本を沈没から救う」という「思想」で首都の舵
取りを担う決意をいたしました。

 東京は、日本の心臓であります。日本を支え、変えていくためには、東京自
体が力強く鼓動して、新鮮な血液を全国へと送り出さなければなりません。私
は、人間社会の現実に向き合い、エビデンスを提示しながら、作品を結論に導
く「責任をとる文学」ということを信念に作家活動を続けてきました。その責
任感で道路公団改革に取り組み、政府の地方分権改革推進委員、そして東京都
の副知事としての仕事もしてまいりました。

 作家として培った力、発想力も駆使して、東京の生きた現場から霞が関の壁
を打ち破り、「東京モデル」とも呼ぶべき新しい政策を展開することで、日
本全体に「改革のうねり」を巻き起こしてまいります。

 改革の先にある社会の姿は「一人ひとりが輝く社会」であります。時代遅れ
の規制や既得権益に封じられていたものを解き放つことで、新しい価値と富が
創造され、それが社会の連帯を支え、さらに強固なものにしていく。そういう
社会を築き上げていきます。

 人々や企業が自分の個性と才覚を最大限発揮できる環境を整え、強い人が弱
い人を助け、余裕のある人が余裕のない人を助け、若者と高齢者が知恵と情報
を伝え合う、そうした「絆」を張り巡らせることで、東京を世界一の都市へと
押し上げてまいります。



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「田舎暮らしコミュニティ」のすすめ!
http://shinshumachidukuri.blogspot.com/2011/10/blog-post_9187.html

農楽のすすめ!
http://tateshinadayori2.blogspot.jp/2011/08/blog-post_26.html

”田舎暮らし”動画がYoutubeに300本以上
http://jp.youtube.com/user/takasukey

「街並づくり」の理念にご興味のある方は

2013年2月1日金曜日

農村ツーリズムとは何か?

 平成24年12月19日,長野県観光部とグリーンツーリズムに関わる諸団体が主催者となり,フランス・ブルゴーニュ地方在住歴20年の農村ツーリズムの研究・著作活動をなさっている大島順子先生を講師にお招きして,シンポジウムが開催されました。
「ブルゴーニュだより」より

 本当の豊かさとは何か,誰のための農村ツーリズムか,教育ファームの必要性等の驚きと納得の内容です。

 この動画は要点だけ編集したものですが,概要はお判り頂けると思います。
Youtubeです。

農村ツーリズムとは何か?・田舎暮らし便…

 講師の大島順子先生の下記ブログ「ブルゴーニュだより」も素敵です!
 美しいブルゴーニュ地方の田園写真とスケッチ文章がイッパイ!

ブルゴーニュ便り


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